La nouvelle loi sur la copropriété en bref à l'attention des syndics et des copropriétaires
Principales évolutions par rapport à la loi de 1994
Loi impérative (art 577-14)
La loi est presque complètement impérative => encore une exception ! (délai de convocation des AG)
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par la loi.
Loi applicable 3 mois après sa parution au Moniteur.
Les 7 principaux éléments
1. Le copropriétaire ;
2. Le notaire ;
3. La copropriété ;
4. L'assemblée générale ;
5. Le conseil de copropriété ;
6. Le vérificateur aux comptes ;
7. Le syndic.
Le copropriétaire (art 577-10 §ler/l)
Obligation de signaler son adresse et ses changements d'adresse, ainsi que les changements de statut de droit réel au syndic.
Le copropriétaire - l'indivision (art 577-6 §ler)
En cas d'indivision, d'usufruit, de nue-propriété, d'emphytéose, de droit de superficie, etc.
Obligation de signaler au syndic le nom du représentant unique chargé de représenter l'ensemble des indivisaires. Il recevra tous les courriers et représentera tous ces copropriétaires à l'assemblée générale.
Le copropriétaire - l'investisseur (art 577-10 §4 2°)
Tout membre de l'A.G. est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
è Obligation de renseigner les coordonnées des locataires ou occupants d'un lot.
Le copropriétaire - en cas de cession (art 577-11 §ler)
Dans la perspective dans la cession du droit de propriété, le propriétaire, le notaire ou l'intermédiaire professionnel, doit demander des informations et des documents au syndic, qu'il doit les fournir sur simple demande, afin de les fournir au cessionnaire.
Le syndic a l'obligation de remettre le dossier dans les 15 jours de la demande (frais à charge du cédant). En cas de carence du syndic, les parties en sont informées.
Contenu du dossier préalable
1.Montant des fonds de roulement et de réserve ;
2.Montant des arriérés dus par le cédant ;
3.Date et montant des prochains appels pour le fonds de réserve ;
4.Relevé des procédures judiciaires en cours ;
5.Copie des P.V. des assemblées générales des trois dernières années et copie des décomptes des deux dernières années
6.Copie du dernier bilan approuvé par l'A.G.
Imprécision :
Le texte de la loi n'est pas précis au sujet de la durée de validité de ce dossier.
Un propriétaire vendeur peut-il demander le dossier dès la mise en vente du bien ?
Ce dossier est-il encore valide 4 mois plus tard ?
Le notaire - Acte de cession (art 577-11 §2) - Acte de cession entre vifs ou pour cause de mort.
Avant de signer l'acte le notaire instrumentant a l'obligation de demander au syndic par recommandé :
1. Le montant des dépenses décidées par l'A.G. ou le syndic avant la date certaine de transfert, mais dont le payement est postérieur à cette date ;
2.Le montant des appels de fonds approuvés par l'A.G. avant la date certaine de transfert et lecoût des travaux urgents dont le payement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
3.État de frais d'acquisition des parties communes ;
4.État des dettes certaines dues suite à des litiges avant la date certaine, mais dont le payement est postérieur à cette date ;
5.Le dossier préalable à la cession (si pas reçu) ;
Le syndic à trente jours pour répondre à la demande de documents du notaire (frais à charge du cédant) ; Le notaire a l'obligation de transmettre au syndic en cas de cession ou de démembrement du droit de propriété la date de l'acte ainsi que l'identité et l'adresse des parties.
Le notaire - Dettes du cédant - (art 577-11./1)
Obligation de retenir sur le prix de la cession les arriérés de charges dues par le cédant ;
La créance de l'ACP passe derrière les créanciers privilégiés, hypothécaires, les saisies-arrêt ou cessions de créance notifiées.
En cas de contestation des arriérés, le notaire en informe le syndic par recommandé dans les 3 jours ouvrables de l'acte authentique.
À défaut d'une saisie-arrêt ou une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les 12 jours ouvrables de l'acte, le notaire pourra payer les arriérés au cédant.
Qui pave les charges courantes en cas de cession ? (art 577-11 §5 1°)
SAUF AUTRE ACCORD ENTRE LES PARTIES,
Le nouveau propriétaire, à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes ;
L'ancien propriétaire jusqu'à cette date ;
Qui pave les charges exceptionnelles ? (art 577-11 §2 fin)
SAUF AUTRE ACCORD ENTRE LES PARTIES, toute dépense décidée par une AG, avant le jour où l'acheteur a joui effectivement des parties communes, est à sa charge.
En cas d'A.G. entre le compromis et le jour où l'acheteur a joui effectivement des parties communes, la dépense est à charge du vendeur sauf si l'acheteur avait une procuration à l'assemblée.
Fonds de roulement - En cas de cession
Avance faite par le copropriétaire, à titre de provision, destinée à payer les charges courantes; Remboursé au vendeur en cas de vente ;
Fonds de réserve - En cas de vente
Fonds destiné à couvrir des dépenses non récurrentes ; Reste acquis à la copropriété ;
L'éventuel payement du fonds de réserve par le nouveau propriétaire à l'ancien ne peut passer par les comptes de la copropriété.
Association des copropriétaires Dénomination (art 577-5 §ler)
« Association des copropriétaires », suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du
groupe d'immeubles.
Tout document émanant de l'ACP doit mentionner son numéro d'entreprise.
Association des copropriétaires Associations partielles sans personnalité juridique (art 577-7 §1 2°)
Elles peuvent uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision.
Ces propositions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.
Association des copropriétaires - Associations partielles - Avec personnalité juridique (art 577-3)
Uniquement s'il y a plus de 20 lots : Possibilité de créer des assemblées partielles:
—Par immeuble dans un groupe d'immeubles
—Si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble.
Obligation d'être définies dans l'acte de base et ne sont compétentes que pour ce qui leur est propre. Soumises à la loi sur la copropriété.
!Possibilité de syndics différents
Association des copropriétaires La quote-part (art577-4) Définition des quotes-parts dans l'acte de base ;
En tenant compte de la valeur respective, en fonction de la surface au sol nette et de l'affectation de la partie privative.
Sur base d'un rapport motivé établi par un notaire, un géomètre, un architecte ou un agent immobilier et repris dans l'acte.
Association des copropriétaires - Le siège social - (art 577-5 §lcr) Est situé à l'adresse de l'Association des copropriétaires;
Association des copropriétaires La personnalité juridique s(art 577-5§1)S'il y a naissance de l'indivision et transcription de l'acte de base.
Perte du droit d'agir en justice à l'égard des tiers en tant que demandeur si les statuts de sont pas transcrits.
Association des copropriétaires (art 577- 4 §3 et §4)
Est réputée non écrite toute clause des statuts Qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
Qui confie exclusivement à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher les conflits relatifs à l'application de la loi.
Association des copropriétaires - Bilinguisme (art 577-11/2)
À la demande d'un copropriétaire : les frais de traductions sont à charge de la copropriété s'il s'agit de traduire dans une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble se situe.
Sauf pour les statuts, le droit d'obtenir une traduction ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la loi.
Association des copropriétaires - Rectification des quotes-parts et des quotités (art 577-9 §6 1° et 2°) Le Juge peut rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes si le calcul est inexact ou si la répartition est devenue inexacte suite à des travaux ;
Idem pour le mode de répartition des charges ou le calcul de celles-ci ;
Association des copropriétaires - Action en justice (art 577-9 §lcr 2ieme alinéa)
A le droit d'agir en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes ou relatifs à la gestion de celles-ci.
L'Assemblée Générale - L'ordinaire, quand ? (art 577-6 §2)
Au moins une fols par an : dans une période de quinze jours définie dans le Règlement Général de Copropriété.
èSuppression du système de la date fixe.
L'Assemblée Générale - Qui convoque ? (art 577-6 §2)
Le syndic
Suivant les statuts : l'assemblée statutaire ;
Chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
À la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires disposant de 20% des quotités (la convocation doit partir dans les 30 jours de la demande);
Si le Juge lui impose (art 577-9 §3);
En cas de carence du syndic dans les trente jours de la demande :
N'importe quel copropriétaire qui a introduit la requête, tout en respectant les mêmes règles de forme que le syndic.
L'Assemblée Générale Délai de convocation (art 577-6 §3)
Sauf cas d'urgence ; au moins quinze jours avant la date de l'assemblée sauf si le R.G.C. prévoit un délai plus long. La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points mis à l'ordre du jour.
L'Assemblée Générale Mode de convocation (art 577-6§2) En principe : par lettre recommandée postale
SAUF SI : le copropriétaire a expressément signalé au syndic par écrit qu'il acceptait un autre mode de convocation Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic sont régulières.
L'Assemblée Générale - Ordre du jour (art 577-6§4) Établi par celui qui convoque ;
Obligation de mettre les points demandés par un copropriétaire, le conseil de copropriété ou une association partielle au moins trois semaines avant la période de convocation de l'assemblée générale. (Si demande tardive report à l'année suivante)
L'Assemblée Générale - Nombre de procurations (art 577-6§7) TROIS procurations par mandataire (copropriétaire ou non)
OU
Plus de TROIS, si le mandataire ne dispose pas de plus de 10 % des quotités totales de l'immeuble (y compris les siennes)
L'Assemblée Générale - Forme de la procuration (art 577-6§7) Elle désigne nommément le mandataire;
Elle ne concerne qu'une assemblée générale, hormis une procuration notariée générale ou spéciale. Elle peut être générale ou spéciale.
L'Assemblée Générale - Quorum de présence (art 577-6 §5)
Plus de 50 % des copropriétaires en nombre représentant au moins 50 % des quotités ; Ou
Des copropriétaires représentant au moins 75 % des quotités.
AU DÉBUT DE LA RÉUNION !
À défaut : une nouvelle réunion sans quorum au moins quinze jours plus tard.
L'Assemblée Générale Président de l'assemblée (art 577-6§5) L'assemblée doit être présidée par un copropriétaire.
Pas de commentaire dans la loi au sujet de la mission du président de l'assemblée.
L'Assemblée Générale - Limitation du droit de vote (art 577-6 §7 et §9) Le syndic ne peut recevoir de procuration
Nul ne peut participer au vote pour plus de 50% des voix présentes ou représentées Nul ne peut participer aux délibérations et au vote relatif à la mission qui lui a été confiée.
L'Assemblée Générale - Vote : règle générale (art 577-6 §8)
Le calcul de majorité se fait par rapport au nombre de voix présentes ou représentées au moment du vote.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises. Plus d'exception de majorité dans les R.G.C.
Majorité absolue (= 50 % + 1 voix)
L'Assemblée Générale - Vote: majorité des 75% (art 577-7 §1 1°)
Modifications des statuts relatives à l'usage et l'administration des parties communes. Travaux non urgents
Si <20 lots principaux : création et composition du conseil de copropriété.
Recevoir toute mission ou délégation pour des actes expressément déterminés et pour un an.
Du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hors actes conservatoires.
Moyennant motivation spéciale de certains travaux dans les parties privatives sans modifier les règles de répartition des coûts.
L'Assemblée Générale - Vote: majorité des 80 % (art 577-7 1§ 2°)
Toute autre modification aux statuts ;
Modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;
Reconstruction ou remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
Acquisition de biens immobiliers ;
Tous actes de disposition ;
Constitution d'assemblées partielles avec personnalité juridique;
Constitution d'assemblées partielles sans personnalité juridique dont les propositions de décisions doivent être validées lors de la prochaine AG.
L'Assemblée Générale - Vote: unanimité (art 577-7 §3)
Répartitions des quotes-parts sauf:
—si la modification découle de travaux ou d'acte de disposition ou d'acquisition.
—lors de la constitution d'associations partielles.
= même majorité que la prise de décision Reconstruction totale de l'immeuble
L'Assemblée Générale - Décision unanime par écrit (art 577-6 §11)
Valable pour toute décision prise par l'assemblée générale qui ne doit par être passée par un acte authentique. Très utile pour les petites copropriétés
L'Assemblée Générale - Le procès verbal (art 577-6 §10)
Le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale est rédigé par le syndic
Il est signé en fin d'assemblée, après lecture, par le Président, le secrétaire et les copropriétaires encore présents ; Contient pour chaque vote l'indication des majorités obtenues et les noms des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus ;
L'Assemblée Générale - Le procès verbal (art 577-6 §12)
Il est repris dans le registre des PV et envoyé aux copropriétaires et autres syndics dans le mois qui suit l'assemblée.
Si un copropriétaire n'a pas reçu le PV dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.
L'Assemblée Générale - Le procès verbal — FINI
L'approbation du PV de l'année antérieure (depuis la loi de 1994)
L'inscription des déclarations de certains copropriétaires à leur demande La motivation des décisions (sauf 1
exception)
Le compte rendu des débats Les DIVERS
L'Assemblée Générale - Contestation du procès-verbal (art 577-9 §2)
Tout copropriétaire peut demander au Juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'A.G. dans un délai de 4 MOIS qui suivent la date de ladite assemblée.
Le conseil de copropriété ex - conseil de gérance (art 577-8/1) Dans les copropriétés d'au moins 20 lots => constitué par la lere AG.
Dans les copropriétés de moins de 20 lots => statut ou décision d'AG Composé exclusivement de copropriétaires.
Il peut prendre connaissance ou copie des documents de la copropriété.
Le conseil de copropriété - Mission légale (art 577-8/1)Veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ;
Recevoir toute mission ou délégation de l'A.G. prise à la majorité des3/ pour des actes expressément
déterminés et pour un an.
Doit adresser semestriellement aux copropriétaires un rapport circonstancié sur l'exercice de sa mission.
Contrôle des comptes (art 577-8/2)
Par un vérificateur désigné par l'assemblée générale (copropriétaire ou non) ; Obligations et compétences déterminées par le Règlement Général de Copropriété.
Tenue de la comptabilité Par le syndic ;
Obligation de tenir une comptabilité claire précise et détaillée suivant un plan comptable normalisé pour les copropriétés, (les règles seront définies par un Arrêté Royal)
Autorisation de tenir une comptabilité simplifiée dans les copropriétés de moins de 20 lots. Mais avec un minimum d'informations légales.
Comptes bancaires - (art 577-8 §4 5°) Ouverts au nom de la copropriété ;
Séparer le compte du fonds de réserve de celui qui contient le fonds de roulement.
Dans la mesure du possible, tous les fonds doivent être intégralement placés sur ses divers comptes bancaires.
Ils sont administrés par le syndic.
Répartition des charges - Frais de justice - Demande d'un copropriétaire (art 577-9§8) Si la demande du copropriétaire est déclarée fondée ou partiellement fondée :
Le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses mises à charge de l'A.G.
Répartition des charges - Frais de justice - Demande de l'Assemblée Générale (art 577-9§9) Si la demande de l'A.G. est déclarée totalement infondée :
Le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépenses mises à charge de l'A.G.
Le Syndic - dans le Règlement Général de Copropriété (art 577-4 §1 — 4°)
Le règlement général de copropriété doit prévoir :
-Le mode de nomination ;
-L'étendue de ses pouvoirs ;
-La durée du mandat (maximum 3 ans) ;
-Les modalités de renouvellement ;
-Les modalités de renon ;
-Les obligations consécutives à la fin de la mission.
Le syndic - Nomination (art 577-8 §ler)
-Dans le Règlement Général de Copropriété : jusqu'à la première assemblée générale ;
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Par l'assemblée générale, d'un syndic ordinaire oud'un syndic «adjoint » |
; |
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Par le Juge de Paix sur requête d'un copropriétaire |
ou de touttiers |
intéressé. |
Le syndic - Généralités (art 577-8 §5 et §6)
Est seul responsable de sa gestion sauf accord de l'assemblée générale ;
Toujours révocable avec la possibilité à l'A.G. de lui adjoindre un autre syndic ;
Le syndic - Contrat (art 577-8 §ler) Obligation d'un contrat écrit ; Maximum TROIS ans renouvelables ;
Pas d'indemnité en cas de non-renouvellement en fin de mandat ;
Pas de mention dans la loi relative aux personnes habilitées à signer le contrat au nom de la copropriété -> Prévoir un mandat lors de l'assemblée de nomination.
Le syndic - Publication par affichage (art 577-8 §2)
Dans les 8 jours du début de la mission dans l'entrée de l'immeuble ; Les coordonnées légales du syndic y compris n° BCE;
Comment communiquer avec le syndic sans délai = Lieu où consulter les R.O.I. et Registre des décisions.
Le syndic - Publication à Banque Carrefour des Entreprises (B.C.E.) (art 577-8 §2/1)
Le nom du syndic sera mentionné à la B.C.E. dans les données de l'association des copropriétaires Un Arrêté Royal déterminera la procédure d'inscription.
Le syndic - Missions (art 577-8 §4)
1. Convoquer les assemblées générales ;
2. Tenir le registre des PV d'assemblées ;
3. Exécuter et faire exécuter les décisions de l'AG 4. Accomplir tous actes conservatoires ;
5. Administrer les fonds de l'A.C.P. ;
6. Représentation de l'A.C.P. en justice et en affaires courantes ; 7. Répondre au notaire dans les 30 jours en cas de cession ;
8. Afficher les dates des assemblées générales dans les parties communes de l'immeuble ;
9. Transmettre son dossier à son successeur dans les trente jours suivant la fin du mandat ou à son défaut au
président de la dernière AG.
10 Souscrire une assurance R.C. (En cas de mandat gratuit = charge de copropriété) ;
.
11.Donner accès a tous les documents non privatifs aux copropriétaires suivant les règles définies, « et notamment par un site Internet »
12.Conserver le D.I.U;
13.Présenter une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré.
14.Soumettre un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières ;
15.Solliciter l'autorisation de l'A.G.avant de signer une convention avec un proche, etc.
16.Tenir à jour la liste des membres de l'A.G. et la transmettre à première demande aux copropriétaires qui en font la demande ou au notaire.
17.Tenir la comptabilité de l'association ;
18.Préparer un budget des charges courantes et un autre pour les frais extraordinaires.
Ils sont joints à l'ordre du jour de l'A.G.
Le syndic - Action en justice (art 577-9 §1)
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire ... à charge d'en obtenir ratification par l'A.G. dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires et autres membres de l'A.G. des actions en justice.
Le syndic - Adaptation des statuts (art 577-14 §2)
Dans l'année qui suit l'entrée en vigueur, obligation de soumettre une version de l'acte de base, du R.G.C. et du R.O.I. adaptée aux dispositions impératives de la loi, à l'Assemblée Générale qui approuve ce texte.
Si uniquement coordination du R.G.C., alors ne requiert pas un acte authentique.
Le syndic - appels d'offres
L'assemblée générale de la copropriété doit mentionner à partir de quel montant de travaux, une mise en concurrence est obligatoire ;
Qui va décider de lancer un appel d'offres ?
Qui va désigner celui qui va rédiger le cahier des charges ?
Faut-il une AG pour désigner ce prestataire ou sera-t-il désigné dans le R.G.C. ?
Le syndic - Augmentation du volume de travail
-Envoi des convocations à la carte (recommandé ou courrier ordinaire ou mail etc.) ;
-Rédiger et imprimer le PV en assemblée -^Présence de deux représentants du syndic en assemblée ;
-Liste nominative des votants aux assemblées ;
-Etablissement du cahier des charges préalable aux demandes de prix ;
-Obligation de tenir le fichier des occupants ;
-Fournir 2 types de dossiers en cas de cession ;
-Evaluation annuelle des contrats de fournitures ;
-Séparer les comptes bancaires des fonds de roulement et fonds de réserve ;
-Gestion des sous-assemblées ;
-Gestion des D.I.U. - (+ C.P.E. en 2011) ;
-Procédure B.C.E. ;
Conclusions Une nouvelle loi
-Pour corriger les erreurs de l'ancienne ;
-Répondre à de nombreuses zones d'ombres de l'ancienne loi ;
-Améliorer la transparence dans la gestion ;
-Augmenter le pouvoir de l'A.G.;
-Améliorer l'information des futurs propriétaires ;
-Augmenter les obligations des syndics ;